Что это – счет эскроу

Эскроу-счета на рынке долевого строительства: новые особенности при покупке жилья

С 1-го июля 2019 года российские застройщики перейдут на проектное финансирование и расчеты с дольщиками через эскроу-счета. Как будет работать новый механизм, в чем его преимущества и в каких банках можно открыть эскроу-счет, расскажем в статье.

Сегодня рынок жилой недвижимости переживает небывалый подъем, вызванный выгодными ценами на квартиры и сниженными ипотечными ставками. Согласно официальной статистике, за прошлый год россияне оформили жилищных кредитов на сумму в 1,3 трлн. рублей, при этом средний размер ипотеки увеличился до 2,4 млн. рублей.

Однако не все дольщики смогли получить свои квадратные метры. В последние годы увеличилось число строительных компаний, не справляющихся со своими обязательствами. Ситуация усугубляется необходимостью выплачивать кредиты по ипотеке, средства которой уже внесены в оплату услуг застройщика.

Что такое эскроу-счета и как они работают в долевом строительстве

Эскроу-счета – что это такое простыми словами? Для защиты интересов участников в любой сделке банковские организации ввели понятие эскроу-счетов – специальных обеспечительных счетов, на которых сторона плательщика размещает оговоренную соглашением сумму. Средства депонируются (блокируются) до момента исполнения сторонами всех заявленных обязательств. Банк выступает посредником в сделке, гарантируя соблюдение участниками ее условий, принимает, хранит и передает денежные средства в ее исполнение.

Счета эскроу в долевом строительстве применяются следующим образом:

1. Покупатель в присутствии представителя застройщика открывает эскроу-счет в банке.
2. Участники сделки заключают трехсторонний договор с банком, в котором указывают все условия передачи денежных средств.
3. Покупатель вносит на счет сумму, которая блокируется банком до момента исполнения сторонами условий сделки.
4. Стороны подтверждают реализацию заявленных обязательств (постройку дома, оформление документов и передачу ключей покупателю).
5. Банк выдает застройщику денежные средства со счета.

Порядок взаимодействия сторон при реализации сделки с использованием счетов эскроу регламентирован нормами Гражданского кодекса РФ. Закон накладывает ограничения на средства, размещенные на таких счетах, которые обеспечивают защиту интересов участников сделки. Так, депонировать можно только ту сумму, которая обозначена в договоре, а стороны после размещения средств не имеют права принимать решения в их отношении.

После выполнения сторонами всех условий соглашения, банк передает средства застройщику в оговоренный срок или в течение 10 дней, если такой срок не указан в договоре.

Период хранения денежных средств в рамках трехстороннего договора эскроу ограничен 5 годами. Если соглашением предусмотрен иной срок исполнения обязательств, законодательство гарантирует соблюдение интересов участников сделки только в течение 5 лет.

Все обязательства по сохранности денежных средств, размещенных на специальных счетах, несет банк. Договор может быть расторгнут сторонами в добровольном порядке в личном присутствии сторон посредством письменного уведомления о прекращении действия соглашения. В таком случае деньги возвращаются покупателю, если заявленные условия не выполнены сторонами, и передаются застройщику при реализации всех договорных обязательств.

Наряду с Гражданским кодексом, правовое определение сделок с использованием эскроу-счетов дает Федеральный закон 214-ФЗ. Документ предусматривает перевод денежных средств на специальный счет только после официальной регистрации трехстороннего договора.

Банк не начисляет проценты на сумму, размещенную на счету, но и не взимает плату за хранение средств.

Для получения денежных средств по договору застройщик должен документально подтвердить выполнение обязательств, предоставив в банк разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, свидетельство о регистрации права собственности в ЕГРН или иные бумаги.

Законодатели предусмотрели все аспекты защиты граждан при покупке жилой недвижимости, предоставив страховку на случай прекращения банком своей деятельности в виду отзыва у него лицензии. Такое развитие событий вполне допустимо, учитывая количество организаций в сегодняшнем банковском секторе, которое за последние 6 лет сократилось более, чем в 2 раза.

Решение, предложенное правительством, предусматривает страхование денежных средств, размещенных на эскроу-счетах, на сумму до 10 млн. рублей. По расчетам депутатов, такая сумма поможет возместить возможный ущерб для большинства покупателей недвижимости, поскольку средний размер сделки в отрасли не превышает 2,5 млн. рублей.

Для жителей крупных городов, в которых стоимость жилья значительно выше среднестатистической, возможностью минимизировать риски станет внимательный выбор банка-партнера из перечня ведущих и наиболее надежных российских организаций.

К банковским учреждениям, предоставляющим услуги по оформлению и ведению счетов эскроу, центральным регулятором предъявляются особые требования. На официальном сайте ЦБ содержится перечень всех банков, которые имеют право на осуществление подобной деятельности. В их числе:

• Сбербанк;
• ВТБ;
• Альфа-Банк;
• Совкомбанк;
• Банк Возрождение;
• Связь-Банк;
• Тинькофф Банк;
• Промсвязьбанк;
• Россельхозбанк и другие.

Как изменится рынок жилья с введением эскроу-счетов

Определенно стоит ждать некоторых изменений с вступлением в силу требований о введении механизма эскроу в долевом строительстве.

Предполагаемый рост цен на рынке жилья может быть связан с тем, что застройщики лишатся привычного источника финансирования строительных работ. Существующая практика позволяла строительным компаниям осуществлять работы на средства, привлеченные от покупателей по договорам долевого строительства. С новыми правилами застройщики должны будут выполнить все обязательства за свой счет и только потом могут рассчитывать на получение оплаты за счет средств, хранящихся на счетах эскроу. В такой ситуации строительные компании вынуждены будут обращаться в банки за кредитами, проценты по которым будут перекладывать на потребителей.

В то же время, многие покупатели квартир охотнее согласятся немного переплатить за гарантию собственного спокойствия, чем рисковать всей суммой средств.

Открытие счетов эскроу опасно для долевого строительства

Реформа 214-ФЗ подразумевает введение ряда новшеств для всех участников рынка долевого строительства. Одно из них – эскроу-счета, которые выводят на рынок «долёвки» новых игроков – банки.

Предусматривается, что при заключении ДДУ дольщик будет передавать деньги не застройщику, а в банк. Там они будут храниться на особых эскроу-счетах, которые будут раскрыты для застройщика только после того, как он сдаст дом в эксплуатацию и передаст квартиры покупателям.

— До сих пор строительные компании используют систему аккредитивов. Согласно ей, счета граждан раскрываются после регистрации договоров долевого участия в Росреестре, с этого момента застройщик может получить данные средства и тратить их на строительство. Если же девелопер не сможет получить средства дольщиков до сдачи дома, ему придётся брать кредит в банке, – комментирует генеральный директор ГК «Правовая Альтернатива» Инна Петрова.

Эксперт рассказала, что счета эскроу в России взяты из опыта Германии. Но там всё не так жёстко, там эти счета раскрываются по мере определённой стадии строительства: допустим, закончен котлован – застройщику выделяется часть денег, построено несколько этажей – компания получает ещё определённую сумму, дом сдан – получает остальное. В нашем же случае застройщики непонятно как будут выкручиваться, отмечает эксперт.

По мнению Инны Петровой, минусом подобной формы расчётов является повышение стоимости жилья:

— Теперь застройщики будут закладывать инфляцию в стоимость квадратного метра, и практика покажет, что фактически всё долевое строительство будет сведено к нулю. Целью данных поправок является обязать застройщика строить все объекты за счёт своих денежных средств и, соответственно, лет через 10 убрать долевое строительство с рынка, – полагает эксперт.

Эскроу счет: что это такое и зачем об этом нужно знать покупателям квартир в новостройках. Попробуем раскрыть понятие, которым аппелируют банковские учреждения, государственные структуры и эксперты в сфере недвижимости.

Счет-эскроу – один из видов банковского счета, отличительной особенностью которого является передача денег на хранение третьему лицу, то есть банку, до определенного момента. Банк в данном случае не имеет никакого интереса к деньгам и фактически гарантирует, что продавец исполнит свои обязательства и лишь после этого получит деньги.

Зачем такое придумали и прописали в Гражданском кодексе

Представьте, что вы покупаете автомобиль, дорогостоящее программное обеспечение, личный самолет)) или акции в известной транскомпании. По суммам это не сравнится, скажем, с приобретением техники или личных вещей. Часто покупатели сталкиваются с неприятной ситуацией, когда сделка срывается. Особенно много случаев обмана дольщиков.

На Западе давно практикуется блокировка денег до момента выполнения всех договоренностей. Таким образом получается минимизировать риски по сделкам купли-продажи дорогого имущества. Причем, уверены в благоприятном исходе сделки обе стороны. Продавец знает, что деньги у покупателя есть в полном объеме, а покупатель оплачивает товар или услугу после вступления в силу некоторых обстоятельств. Например, после того, как программа доработана или после того, как новостройка возведена и сдана.

В 2014 году российские банки предложили данную услугу своим клиентам. Несмотря на то, что с тех пор прошло четыре года, люди не перестают задавать вопросы о том, что такое эскроу счета и кому нужно их открывать.

Если коротко, то счета эскроу регистрируют, если речь идет о сделках с:

компьютерными программами и другими объектами,

а также услугами интеллектуальной деятельности.

Информацию по данному вопросу можно найти в Гражданском кодексе в статье 860.7 В кодексе изложены такие положения, как договор счета эскроу, ограничения по распоряжению и использованию денежных средств, а также закрытие счета.

Эскроу счета в строительстве и использование их застройщиком

В сфере недвижимости эскроу счета используются с лета 2018 года. В частности, о запрете использования застройщиками денег покупателей квартир в новых домах говорится в 214 ФЗ. Согласно официальному источнику, строить объекты компании могут на свои личные деньги либо на заемные средства.

С принятием закона расчет производится с обязательным участием третьей стороны, коим является банк. Для хранения денег банк предоставляет ячейку. Перед этим продавец и покупатель сверяют сумму сделки. После проверки проходит блокировка денежных средств. Застройщик получает от банка деньги после завершения строительства. Факт окончания строительных работ проверяется агентом.

Если обязанности со стороны продавца не выполнены, деньги возвращаются хозяину, то есть покупателю.

Счета эскроу похожи чем-то на аккредитивы. Но в отличие от них данный инструмент хорош тем, что стороны могут определять условия, по которым получатель будет иметь доступ к деньгам, хранимым в ячейке.

На данный момент можно добровольно перейти от долевого строительства к сделкам по эскроу счетам. В 2019 году все строители, работающие с ДДУ, будут вынуждены играть по новым правилам. Те, кто решил перейти раньше, получили ряд преимуществ. В частности, освобождение от уплаты взносов в компенсационный фонд и соблюдение требований о целевом использовании денег дольщиков.

Застройщики, которые успели получить разрешение на стройку до принятия изменений в законе о долевом строительстве, не будут работать по счетам эскроу. Однако у них все равно проверят размер уставного капитала. Но деньги дольщиков они могут вложить в стройку.

Уставной капитал по приказу Минстроя варьируется в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех не введенных в эксплуатацию многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением средств граждан.

Если в 2019 году этот застройщик решит воплотить новый проект, построив многоэтажку по договору долевого участия, ему придется учитывать поправки в 214 ФЗ.

Отметим самое основное.

Проектное финансирование станет обязательным для всех. Речь об использовании тех самых эскроу счетов, про которые часто спрашивают, что это такое.

Опыт работы на строительном рынке — не менее трех лет. Общая площадь квартирных домов должна составлять не менее 10 тысяч кв.м. С одной стороны понятно, что успешный опыт строительства выступает гарантией, с другой — получается, что новые фирмы не могут работать по счетам эскроу и строить «в долевку».

Административные расходы — не более 10% от финансов, планируемых на весь период строительства. К этим затратам относятся обслуживание счета в банке, начисление зарплаты, уплата налоговых сборов, расходы на рекламные кампании, коммунальные услуги, аренда офисов, оплата связи, организация рабочих мест. Целевое использование денег контролирует банк. По превышении лимита банк блокирует совершение операции.

Авансовые затраты — не более 30%.

Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Ввод жилья в строй — строго в планируемые сроки. В противном случае отказ в предоставлении зос — заключения о соответствии. Задержка считается от трех месяцев и более. Даже если по генплану запланировано строительство большого жилого комплекса, нарушение сроков ввода даже одного дома уже грозит тем, что последующие проекты застройщик не сможет реализовать.

Закон о долевом строительстве регламентирует методы обеспечения исполнения обязательств со стороны фирмы, возводящей объекты. На практике это означает, что деньги покупателей квартир не пропадут, а в случае определенных обстоятельств будут возвращены.

Реализовать это можно с помощью трех инструментов:

Банковская гарантия — предполагает, что за недострой будет материально отвечать финансовая организация.

Взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от суммы в заключенном договоре.

Использование счета эскроу. Что это за счет, можно увидеть чуть выше в статье.

Первый способ практически не используется, хотя, возможно за границей поручительство банка имеет место быть. С 2018 года застройщик может выбрать между вторым и третьим вариантами. Через год оставят только эскроу счета.

Для застройщиков преимуществом использования эскроу счетов является гарантированное наличие денежных средств, так как фирмы будут брать кредит у банка. В отличие от денег покупателей, которых может быть недостаточно при плохом спросе.

Для покупателей жилья по ДДУ на первичном рынке переход на проектное финансирование только на руку. Ведь финансы хранятся до последнего в банке. Однако волноваться все же есть о чем. Например, стоит серьезно подойти к вопросу надежности агента.

Некоторые покупатели думают, что счета эскроу предусматривают опцию возврата денег. Такое возможно, но только по четырем основаниям.

Завершился срок хранения средств.

Расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика либо по решению суда.

Компания не смогла достроить объект.

Дольщик по своей инициативе аннулирует договор.

Услугу эскроу счетов разрешили предоставлять 55 российским банкам.

Российские застройщики не спешат открывать эскроу-счета в банках, хотя уже с 1 июля компании будут обязаны реализовывать проекты по строительству жилья с использованием эскроу-счетов и механизма проектного финансирования. О низких темпах открытия счетов сообщил в пятницу на круглом столе в Госдуме директор департамента обеспечения банковского надзора Банка России Александр Полонский.

“Мы изучаем, какие заявки и сколько поступают от застройщиков в банки на еженедельной основе. Мы также рассматриваем, какие называются причины отказа по работе с эскроу. Должен сказать, что процесс идет очень медленно. По состоянию на 11 февраля поступило только 275 заявок от застройщиков в девять уполномоченных банков. Можно себе представить, как медленно идет процесс”, – приводит слова Полонского “Интерфакс”.

Ранее представитель ЦБ заявил, что о готовности открывать спецсчета для застройщиков жилья заявили около 30 банков. “Определены критерии банков, которые будут уполномочены открывать счета для застройщиков и эскроу-счета. В настоящее время таким критериям соответствуют 62 банка, это данные на 1 февраля. 32 банка из этого списка уже заявили о намерениях кредитовать застройщиков и открывать счета эскроу”, — сказал Полонский.

Напомним, отказ от текущей схемы долевого финансирования предусматривает, что при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия дольщик передает деньги не застройщику, а в банк, и финансовая организация блокирует эти средства на эскроу-счете девелопера до окончания строительства. Застройщик может получить эти деньги только после сдачи дома. Это нововведение должно защитить покупателей, вложившихся в будущий дом на стадии котлована. Средства на строительство жилья застройщики будут получать в рамках проектного финансирования в виде банковских кредитов.

В конце прошлого года Владимир Путин подписал законопроект, который вносит поправки в принятый ранее закон об отмене долевого строительства. Если прежняя редакция закона предусматривала, что переход на обязательное использование застройщиками эскроу-счетов с 1 июля 2019 года затронет только проекты, запущенные после этой даты, то обновленная версия гласит, что это требование распространяется и на запущенные ранее проекты. Исключение будет сделано для некоторых проектов, а окончательно определить критерии, соответствие которым позволит достраивать объекты по старым правилам, планируется на следующей неделе.

Эти поправки стали реакцией на действия девелоперов Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга, которые начали массово получать разрешения на строительство новых проектов впрок. В частности, Москомстройинвест сообщал, что в первой половине 2018 года было одобрено вдвое больше заявок на получение заключения о соответствии проектной декларации, чем за то же время в 2017 году. Представители отрасли предупреждали, что ужесточение требований приведет к росту цен жилья в новостройках на 20%.

По оценке госкомпании “Дом.РФ”, в России сейчас примерно 30% проектов находятся в “красной зоне” по кредитоспособности. Эта оценка в целом совпадает с оценкой аналитиков из консалтинговой компании Ernst & Young.

С января 2017 года, очередные изменения в закон ФЗ-214 дали Покупателям новостроек еще один вариант для защиты своих вложений в долевое строительство – так называемые счета эскроу. Что это такое, и как это защитит дольщиков?

Федеральный закон о долевом строительстве ФЗ-214 обязывает каждого Застройщика чем-либо обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком по Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). То есть закон требует от строительной компании гарантию того, что дольщик не потеряет свои деньги, вложившись в строительство.

Такой гарантией (или обеспечением обязательств Застройщика) может служить одно из следующих условий:

1. Поручительство банка (на практике не работает, не прижилось на рынке);
2. Страхование гражданской ответственности Застройщика (на практике пока еще работает для договоров ДДУ заключенных с 2014 по 2017 годы);
3. Отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства (по договорам ДДУ, заключенным с 2017 по 2019 годы, подробнее – см. по ссылке);
4. Расчеты с Застройщиком через счета эскроу (как альтернатива первым трем вариантам обеспечения).

Какой способ обеспечения обязательств по ДДУ выбрать, решает сам Застройщик. Дольщику остается только принять этот выбор, полагаясь на защиту закона. Точнее, с 01 июля 2018 (согласно последним установкам ФЗ-214) при заключении каждого нового ДДУ, Застройщик может выбрать одно из двух – либо перечислить взнос в компенсационный фонд, либо позволить дольщику произвести расчеты через счет эскроу. Но уже через год – с 01 июля 2019 – все расчеты дольщиков с Застройщиками по новым строительным проектам должны вестись через счета эскроу в обязательном порядке (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018).

Что же это такое – эскроу счета в разрезе ФЗ-214?

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Применение эскроу счетов регламентируется законом в ст. 860.7 ГК РФ.

Буквально, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят так. При покупке квартиры в новостройке, и заключении Договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить. Но деньги он передает не Застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни Застройщик, в течение всего срока строительства.

После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам, Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.

Таким образом, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, и по своей сути мало чем отличается от расчета через аккредитив.

Чем счет эскроу отличается от аккредитива в сделках с недвижимостью?

Основное отличие эскроу счета от аккредитива при покупке квартиры в том, что:

• аккредитив может быть закрыт Покупателем квартиры (плательщиком), даже без уведомления Продавца (получателя денег), а эскроу-счет не допускает произвольного закрытия (только в случаях, прямо предусмотренных законом, например, при расторжении ДДУ);
• аккредитив строго зарегулирован законом, а эскроу-счет допускает больше свободы в условиях договора между сторонами сделки;
• сумма на счете эскроу для оплаты квартиры по ДДУ страхуется агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн. руб.

Ну и в целом, эскроу-счет лучше «заточен» под проведение расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.

ЦБ: переход застройщиков на эскроу-счета идет со скрипом

Застройщики к 11 февраля направили в банки лишь 275 заявок на проектное финансирование с переходом на обязательные расчеты через эскроу-счета с 1 июля. Процесс идет медленно, заявил глава департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Александр Полонский.

«Мы проводим регулярный мониторинг состояния этого процесса, то есть мы изучаем, сколько и какие заявки поступают в банки от застройщиков. На еженедельной основе оцениваем, как эти заявки рассматриваются, в каких банках, каковы причины отказов. Должен вам сказать, что процесс идет очень медленно.

По состоянию на 11 февраля, поступило только 275 заявок от застройщиков. Можете себе представить, как медленно идет этот процесс. Заявки поступили в девять уполномоченных банков», — пояснил Полонский, отмечает «Прайм». Банк России помог создать нормативную базу для банков, стимулирующую их к активному включению в процесс кредитования застройщиков, использующих эскроу-счета.

Более 30 банков заявили о готовности открывать эскроу-счета. «Определены критерии, которым должны соответствовать банки, чтобы стать уполномоченными, имеющими право открывать счета застройщикам и счета-эскроу. Сейчас таким критериям соответствуют 62 банка, это данные на 1 февраля. При чем из них 32 банка заявили о намерениях кредитовать застройщиков, открывать счета-эскроу», — заявил Полонский.

В 28 банках открыты более 11 тыс. счетов застройщиков, эскроу-счета открыты в четырех банках.

С 1 июля российские застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Средства дольщиков должны зачислять на особый банковский счет. Застройщики не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить дома застройщики обязаны за свой счет или на банковские кредиты.

Эскроу-счета застройщика: новые правила долевого строительства

Эскроу-счета – специальные банковские счета, необходимые для сопровождения кредитования девелоперов при проектном финансировании строительства. Применение данных счетов обусловлено необходимостью защиты денежных средств дольщиков. 01.07.2018 в Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» были внесены изменения, обязывающие застройщиков использовать счета эскроу с 01.07.2019. Законопроект включает и другие требования к строителям.

По своим характеристикам, эскроу-счета застройщика – это аккредитивы, которые не могут быть выплачены до окончания строительства и выполнения всех требований государства. На них поступают денежные средства покупателей недвижимости, приобретающих ее по договору долевого участия (ДДУ).

С 1 июля 2018 года в России вступили в действие поправки к Закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванном регулировать строительство жилья в Российской Федерации. Согласно этим поправкам, все застройщики обязаны с 1 июля 2019 года продавать недвижимость с применением эскроу-счетов.

Важно! В переходный период (с 01.07.2018 по 30.06.2019) возможно использование двух механизмов продаж недвижимости: по договору долевого участия и с применением счетов эскроу.

Для того чтобы точнее понять, что это, счета эскроу, следует разобраться в схеме их работы. По действующей в настоящий момент схеме ДДУ денежные средства граждан, приобретающих недвижимость в новостройках, поступают непосредственно на счета застройщика. Согласно новому механизму, деньги дольщика будут поступать на специальные эскроу-счета в банках, аккредитованных Центробанком, и лишь после сдачи недвижимости поступят на счет застройщика.

Однако, где же застройщику брать средства для строительства? Для этого банк с целью финансирования строительства выдает кредит до 100% суммы, требуемой для выполнения проекта. Процентная ставка не регламентируется законом и устанавливается банками самостоятельно в зависимости от величины собственного вклада застройщика в проект, а также от привлекательности и экономической эффективности этого проекта. Годовая ставка будет уменьшаться по мере продвижения строительства и увеличения количества проданных квартир или домов.

После сдачи недвижимости деньги покупателей, заблокированные на эскроу-счетах, в требуемом объёме направляются на погашение кредита, выданного строительной компании, а остаток перечисляется на счет застройщика. Застройщик получает свои деньги после сдачи дома в эксплуатацию и оформления в собственность одной квартиры из этого дома В случае невыполнения обязательств или банкротства строителей денежные средства вернутся покупателям.

Для покупателя недвижимости схема покупки по новому законодательству будет такой:

• выбор объекта недвижимости и аккредитованного банка;
• заключение договора ДДУ (нотариальное заверение не требуется), в котором в обязательном порядке прописано, что все расчеты осуществляются через счета эскроу;
• регистрация ДДУ в Росреестре;
• сбор документов. Банк потребует справку о зарплате и копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
• открытие ипотечного договора и оплата первого взноса (в случае покупки в кредит);
• перечисление в банк суммы, равной полной стоимости квартиры, прописанной в договоре (при покупке за наличные);
• подписание акта приема-передачи и оформление жилья в собственность по завершении строительства.

Справка! При приобретении недвижимости в ипотеку первый взнос, вносимый клиентом, также зачисляется на эскроу счет.

Для того чтобы узнать о том, что такое счета эскроу простыми словами, следует посмотреть видео:

При применении застройщиком новой схемы расчетов уже в переходном периоде законодательство предусматривает длинный перечень заниженных требований к:

• опыту работы и количеству сданного в эксплуатацию жилья;
• наличию уже имеющихся кредитных обязательств;
• наличию 10% собственных средств;
• отчислениям в компенсационный фонд;
• количеству осуществляемых застроек и т.д.

Кроме того, согласно законодательству, застройщики обязаны в течение двух месяцев, т.е. до 30.09.2018, заключить договор на счет эскроу по всем объектам застройки, разрешение на строительство которых было получено до 01.08.2018. В этом же банке должен открываться расчетный счет. Все копии документов, предоставляемые строительной компанией в банк, согласно регламентированному законом реестру, должны быть заверены нотариусом.

Изменения в законопроекте 214 ФЗ о счетах эскроу вступили в силу 01.08.2018. Это значит, что уже в настоящий момент застройщики могут использовать новую схему расчетов. Однако обязательно использовать счет эскроу в строительстве необходимо лишь с 01.08.2019.

В течение переходного периода банки должны подготовить свои предложения для строителей и покупателей.

Справка! Первый кредит под застройку по новой схеме расчетов выдан Сбербанком компании «Брусника» в апреле 2018 года на строительство в Тюмени жилого квартала.

Новый законопроект предусматривает защиту дольщиков от потери денежных средств. Однако многие эксперты предполагают, что риски для граждан во многом возрастут:

Как и любое нововведение, изменение схемы расчетов при покупке недвижимости в новостройках имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести:

• отсутствие проволочек между сдачей дома в эксплуатацию и регистрацией жилья в собственность;
• облик города не омрачается долгостроями;
• гарантия готовности не только квартиры, но и инфраструктуры;
• простота оформления документов.

Минусы счета эскроу в долевом строительстве:

• уменьшение количества застройщиков, т.к. многие компании не смогут выполнить требования банков и нового законодательства;
• существенное удорожание квадратного метра;
• ограниченный список банков для получения ипотечного кредита;
• теряется возможность экономии и покупки более дешевой недвижимости на стадии котлована.

Если говорить простыми словами, то разница между договорами по старой и новой схеме заключается в том, что дольщики при использовании счетов эскроу практически не будут взаимодействовать с застройщиком, за исключением моментов заключения сделки и акта о приеме-передаче квартиры.

Денежные средства по договору переводятся не строительной компании, а на спецсчет в банке, и застройщик получит их лишь в случае выполнения своих обязательств. Ипотечный кредит в этом случае необходимо брать в том же банке, где произошло открытие счета эскроу. Таким образом, список банков для получения ипотеки существенно сужается.

В случае обычного ДДУ дольщик никак не защищен от потери денежных средств и возможности остаться без квартиры. Новый формат предполагает страхование 1 миллиона 400 тысяч рублей на счете эскроу. В настоящий момент Правительством рассматривается возможность увеличения суммы гражданской страховки до 10 миллионов руб., что обеспечит для большинства покупателей полную защиту.

Центробанк РФ аккредитовал 55 финансовых учреждений для работы по новой схеме расчетов с дольщиками. Однако, в настоящий момент лишь два банка подготовили кредитные предложения для застройщиков. Это Сбербанк и банк «Российский капитал».

Сбербанк предлагает следующие условия:

• сумма займа – до 85% от стоимости проекта;
• процентная ставка индивидуальная и снижается по мере увеличения продаж.

«Российский капитал» предлагает:

• сумму кредита – до 300 млн руб.;
• срок – до 5 лет;
• максимальная процентная ставка – 12%;
• снижение ставки до 3% по мере продвижения строительства и увеличения продаж;
• сокращенные сроки принятия решения – до 20 рабочих дней.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Оцените статью: